Dalle verande alle pareti, scatta il Salva-casa

Dalle vetrate per verande e balconi alla rimozione di scalini, dall’installazione di tende da sole e pergolati a quella di pompe di calore. Ma anche la regolarizzazione di un muro più piccolo del previsto o di una finestra diversa da quella originaria. Ecco cos’è, quanto costa e in quali casi si può applicare la sanatoria prevista dal recente decreto salva-casa per sistemare le piccole irregolarità che potrebbero bloccare la vendita di un immobile.

Lo scorso 24 maggio il Consiglio dei ministri ha approvato il decreto salva-casa, che ancora non è approdato in Gazzetta ufficiale, quindi, non c’è ancora un testo definitivo e quando arriverà dovrà passare dall’approvazione definitiva dei rami del Parlamento. Fortemente voluto dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, prevede grosse novità in termini di sanatoria di irregolarità edilizie.

Dalle bozze circolate il salva-casa interviene sulla regolarizzazione di piccole difformità edilizie come tende esterne, tramezzi o soppalchi. In pratica nessun via libera agli abusi edilizi ma un accesso alla regolarizzazione di opere minori, pagando una sanzione. Vediamo insieme cosa sappiamo finora.

Che cosa non si può sanare

Il decreto salva-casa non sembra esser strutturato come i condoni che abbiamo visto in passato, infatti, non consente di sanare:

• interventi che, rispetto ai progetti edilizi, sono stati realizzati con variazioni essenziali;
• abusi edilizi realizzati senza i permessi obbligatori.

In pratica, come ha ripetuto in conferenza stampa lo stesso ministro Salvini, “se uno si è fatto 3 piani in più o una villa con piscina in riva al mare la risposta è l’abbattimento, ma se uno sta impazzendo per 30 centimetri di difformità in un appartamento di 100 metri quadri approvato il decreto liberiamo le case di milioni di italiani”.

Lo scopo del decreto è in verità di “togliere di mezzo” tutte quelle piccole difformità che di fatto renderebbero impossibile rivendere un immobile se non sanato. Vediamo allora di quali lavori si parla e di quali piccole difformità gli italiani potrebbero liberarsi una volta approvato il decreto, e soprattutto a che prezzo.

Quali opere si potranno sanare

La sanatoria prevista dal decreto salva-casa si può applicare a tutti quei lavori che rientrano nelle “opere di edilizia libera”, ovvero quelle che non necessitano di autorizzazioni particolari per essere effettuate. Ad esempio stiamo parlando dell’installazione di vetrate e tende da sole su verande, logge e balconi che però non creino spazi stabilmente chiusi, ma anche di lavori di manutenzione ordinaria, di rimozione di barriere architettoniche (come ad esempio i gradini) e di installazione di caldaie a pompa di calore.

Dice il decreto che la sanatoria è possibile solo se questi lavori non determinino “la creazione di un organismo edilizio rilevante e comunque, di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche“.

Nel dettaglio possiamo dire che si può applicare la sanatoria per:

• l’installazione di pompe di calore sotto i 12 kw;
• la rimozione di barriere architettoniche;
• l’installazione di Vepa, ovvero vetrate panoramiche amovibili e completamente trasparenti su verande, balconi, logge e porticati anche all’interno degli edifici destinate, come dice la bozza del decreto “ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche non solo dei balconi o di logge ma anche di porticati rientranti all’interno dell’edificio“;
• l’installazione di tende, tende da sole, tende da esterno e tende a pergola, ovvero di “opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici” che siano attaccate “agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera“.

Quanto costa sanare una difformità

Anche se il Decreto Salva-casa interviene solo sulle difformità edilizie minori, non per questo mettersi in regola diventa gratuito. Per aderire al condono si paga una sanzione pari al doppio dell’aumento di valore commerciale dell’immobile dovuto alle opere realizzate. In ogni caso la sanzione va da un minimo di 1.032 euro a un massimo di 30.984 euro. L’importo della sanzione viene determinato tramite perizia di stima e il responsabile dell’ufficio comunale competente si deve pronunciare entro 45 giorni sulla richiesta di permesso in sanatoria. Decorso questo periodo senza ottenere risposta la domanda si considera accolta perché un’altra novità introdotta è quella del silenzio assenso.

Per pochi centimetri nessuna difformità

Attraverso questo decreto vengono “sanate” (anche senza fare alcun lavoro) alcune difformità dell’edificio rispetto al progetto originario depositato in catasto e che riguardano ad esempio le misure di muri, soffitti, finestre e porte. Il decreto infatti aumenta i cosiddetti “limiti della tolleranza costruttiva”. I nuovi limiti di tolleranza dipendono dalla superficie abitativa dell’immobile; in pratica dalla pubblicazione del decreto in Gazzetta Ufficiale, non costituirà più violazione edilizia il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari se contenuto entro i limiti:

• del 2% delle misure per immobili sopra i 500 metri quadrati;
• del 3% delle misure per immobili tra i 300 e i 500 metri quadrati;
• del 4% delle misure per immobili tra i 100 e i 300 metri quadrati;
• del 5% delle misure per immobili inferiori ai 100 metri quadrati.

Ad esempio una finestra spostata di pochi centimetri in un appartamento di 100 metri quadrati rientra all’interno delle nuove tolleranze. Per fare degli esempi concreti rientrano nelle tolleranze anche:

• il minore dimensionamento dell’edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne;
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

A chi va presentata la domanda

Se ci si avvale di un professionista per eseguire i lavori, dovrà essere il professionista stesso a fare la richiesta di sanatoria allo sportello unico per l’edilizia. Il testo del decreto prevede che possa essere lo stesso professionista ad attestare (assumendosene la responsabilità) l’epoca di realizzazione anche per gli interventi eseguiti da tempo; e se un intervento ricade in zone a vincolo paesaggistico, dovrà presentare anche il parere vincolante dell’autorità competente e della Sovrintendenza.

Proprio per questa ragione, in caso di vendita di un appartamento che presenta qualcuna di queste piccole difformità da sanare (sfruttando appunto questo decreto) è bene affidarsi a un qualche professionista che si occupi di presentare la corretta documentazione nei tempi indicati. Si tratta di un’attività che normalmente svolgono anche i nostri professionisti di Passpartù, il servizio di “concierge” di Altroconsumo per chi vuole vendere e comprare casa senza doversi occupare i prima persona di tutte le faccende burocratiche proprio come questa.